NBR 16.280.

Norma NBR 16.280 – Novas regras para reformas.

Qualquer reforma cabe responsabilidade à todas as partes envolvidas: O proprietário deve contratar profissional responsável antes de começar as obras, o síndico deve receber as propostas de reformas, encaminhá-las para análise técnica e legal e responder à solicitação de obra, e o engenheiro ou arquiteto é o responsável por tudo que envolve a execução da obra.

Foi publicada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a Norma de reformas NBR 16.280, que modifica as regras de reformas em edifícios e que entrará em vigor no dia 18 de abril de 2014.

A nova regra apresenta uma série de procedimentos que devem ser realizados antes, durante e depois de uma obra, estabelecendo como uma das diretrizes que toda reforma que envolva alteração ou comprometimento da segurança da edificação e do seu entorno, precisa estar sujeita à análise da construtora/incorporadora e do projetista.

Nesta análise, o prazo para formalizar pedido de reconhecimento de direito deverá ser respeitado, ou então, a obra deverá contar com um laudo técnico assinado por um engenheiro ou arquiteto atestando que a reforma não afetará a segurança e estabilidade do imóvel.

A nova Norma vale para todos os edifícios, prédios novos, antigos, comerciais e residenciais, inclusive para reformas dentro do imóvel. Caso seja uma reforma interna, de qualquer tipo, o síndico deverá ser informado e poderá dar ou não a autorização, dependendo do que for considerado. Por sua vez o síndico também deverá contratar um especialista ou repassar essa petição à administradora do condomínio para avaliar se a reforma representará algum risco ao edifício e seus moradores.

A NBR 16.280 não se aplica somente a reformas mais complexas, abrange até casos de reformas mais simples. Para reformar o apartamento a partir de abril, será preciso apresentar para o síndico um planejamento detalhado do que será realizado, especificando a empresa e a duração da obra, além de mostrar um laudo de um arquiteto ou engenheiro que ateste os trabalhos a serem feitos.

Se isto for respeitado, o síndico poderá aprovar a obra, mesmo se forem serviços simples, como uma pintura. O síndico também pode contratar os serviços de um perito que avaliará eventuais riscos que a intervenção pode trazer para o condomínio.

Vale atentar que mesmo que seja dono da unidade, o proprietário não poderá realizar reformas no imóvel da forma como quiser, pois algumas intervenções (como retirada de paredes, abertura de portas ou aumento de carga) podem comprometer a integridade da edificação, colocando em risco o edifício inteiro e os demais ocupantes.

Detalhes e atribuições da NBR 16.280:

O proprietário

— Antes de começar a obra, deve contratar profissional responsável (Arquiteto ou Engenheiro) e encaminhar ao responsável legal pela edificação — o síndico — o plano de reforma;

— Durante o período que durar a obra, deve garantir que a obra atenda aos regulamentos da legislação e do prédio;

— E depois de terminada a obra, deve atualizar o manual de uso do edifício incluindo o que foi modificado pela sua reforma. Nos prédios onde não houver esse manual, caberá ao proprietário fazer um novo identificando tudo o que foi feito.

O profissional

— Cabe ao arquiteto ou engenheiro contratado para tocar a obra, fazer um plano de reforma, que deve detalhar os impactos nos sistemas e equipamentos; entrada e saída de materiais; horários de trabalho; projetos e desenhos descritivos; identificação de atividades que gerem ruídos; identificação dos profissionais; planejamento de descarte de resíduos.

O síndico

— Antes da obra começar, tem o dever de receber as propostas de reformas; encaminhá-las para análise técnica e legal e, então, com base nesta análise, responder à solicitação de obra nos seguintes termos e justificativas: aprovada; aprovada com ressalvas, rejeitada. Também deve autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas, assim como comunicar aos demais moradores sobre as obras aprovadas.

— Durante a realização de obras na edificação, deve verificar se a obra está sendo feita dentro do descrito no plano de reforma e, caso note qualquer condição de risco iminente à edificação, tomar as medidas legais necessárias.

— Após o fim da obra, deve vistoriar as condições em que foi finalizada; receber do proprietário do imóvel, um termo de encerramento e os manuais atualizados; arquivar toda a documentação. Também cabe ao síndico, cancelar as autorizações para entrada de insumos e prestadores de serviço.

A reforma

A norma estabelece como reforma, toda e qualquer alteração que vise recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam de manutenção. Ou seja, apenas pequenos reparos como pintura ou rebaixamento de teto com gesso não precisariam de arquiteto ou engenheiro. Já obras que envolvam quebra-quebra só mesmo com profissionais ou empresas especializadas, aquelas que têm um arquiteto ou engenheiro responsável. São elas:

•       Automação;

•       Instalação de ar-condicionado, exaustão, ventilação;

•       Revestimentos;

•       Impermeabilização;

•       Esquadrias e fechamento de varandas;

•       Hidrossanitário;

•       Prevenção e combate a incêndio;

•       Instalações elétricas e a gás;

•       Qualquer obra que possa afetar a estrutura como, remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, alterações que impliquem no aumento ou redução de carga.